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經濟下降 房價上漲 為何如此魔幻?

www.8326611.live 來源:中國新聞周刊 2020-04-20 18:09我來說兩句
  
 “一季度GDP同比下降6.8%,但為啥個別不起眼的小城房價卻輕松破萬?”近日,一個80后買房者向中國新聞周刊說出了他心中的困惑。經濟下降,房價上漲,最近甚至還爆出有豪宅遭瘋搶的現象,這到底是怎么了?

  房價是漲是跌?

  4月17日,國家統計局公布,一季度國內生產總值206504億元,同比下降6.8%。分產業看,第二產業增加值73638億元,下降9.6%;第三產業增加值122680億元,下降5.2%。無論就整體而言,還是就上述主要產業而言,一季度經濟指標的降幅都是自2015年以來首次出現下降。

  從收入渠道來看,在企業端,一季度,全國規模以上工業增加值同比下降8.4%;社會消費品零售總額78580億元,同比下降19.0%。在居民端,一季度,全國居民人均可支配收入8561元,實際下降3.9%。其中,城鎮居民人均可支配收入11691元,實際下降3.9%;農村居民人均可支配收入4641元,實際下降4.7%。

  與經濟變動、收入變動一致的是,一季度我國房地產業的銷售規模也呈現出斷崖式下滑。數據顯示,1—3月份,商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,住宅銷售面積下降25.9%,辦公樓銷售面積下降36.2%,商業營業用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元,下降24.7%,住宅銷售額下降22.8%。

  不過,在經濟、收入、房地產銷售規模都大幅下降的背景下,一季度我國商品房平均房價為9266元/平方米,同比去年上漲2.2%,商品住宅平均房價為9324元/平方米,同比去年上漲4.2%。

  從70個大中城市來看,房價也呈現出微妙的變動。數據顯示,2月份全國房價呈現出穩中回落的態勢。不過,進入3月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%。

  國家統計局城市司首席統計師孔鵬對此表示,3月份,隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續向好,生產生活秩序加快恢復,因疫情積壓的住房需求呈現出逐步釋放的勢頭,70個大中城市房地產市場價格出現微漲,但總體較為穩定。

  一方面,整體穩定甚至微微上漲的房價顯然與當前的經濟環境有些格格不入,引人矚目;另一方面,在整體平穩的背景下,樓市局部市場的變化或許更加令人始料不及。

  浩哥居住在中國西北的一個縣級市,屬于四線城市,近期他又加入了購房大軍中。由于浩哥家的老人跟隨子女進城,浩哥想給他們“整點地種種”。于是浩哥想看看老城區一樓帶花園的房子,但是一房難求。無奈之下,浩哥輾轉來到偏遠郊區的一個項目看房,他咨詢得知,這個小區3樓100平方米的房子,房價在每套55萬元左右,而同樣面積的位于一樓帶花園的房子,報價88萬元,僅僅多一個花園,就多30萬元。

  放棄了為家人置辦養老房產的需求,浩哥轉眼看起了學區房。浩哥來到一處老舊小區,是位于5樓一間55平方米的房子,業主的報價52萬,平均折算下來每平方米單價近萬元。而新房的價格同樣不菲,單價在6500-7800元/平方米,部分位置較好的房源的單價已經達到上萬元/平方米。

  無獨有偶。北京的張先生從去年底就一直在看房,他發現,去年底,北京東四環沿線推出了一批每套300萬元左右的房源,但是轉眼到了今年4月,其中性價比較高的房子陸陸續續都成交了,剩下的意向房源要么品質不高,要么價格偏高。

  不過最引人矚目的是還是近期在上海、深圳等地,部分高端豪宅對外銷售,動輒兩三千萬元一套,竟然迎來了排隊搶房潮,引起了一定的恐慌情緒。

  盤古智庫高級研究員江瀚告訴中國新聞周刊,雖然隨著需求的釋放,市場出現了一定變化,但整體價格上并沒有太大的反彈。

  房價為何與經濟背離?

  浩哥居住的西北偏西的那座城市,浩哥總喜歡說是18線小城,其實距離省會城市只有一百多公里。

  誰在這里買房?浩哥發現買房的人大多數還是年輕人,有很多都是80后、90后。“主要是兩類人,一類是90后‘結婚+生娃’一族,另一類是80后,以生二胎的群體居多”,浩哥說,住房的剛需依然存在。

  而在北京,張先生發現,與他一起看房的人中同樣不乏剛需。近期,北京樓市部分項目成交相對較高,其定位就是樓市剛需盤。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,類似學區房、景觀房,由于資源相對稀缺,面臨更多的人口支撐,剛性需求規模仍然是較大的,供需矛盾整體較為突出。

  “疫情只是導致市場暫時性抑制,但市場預期及需求并未發生根本改變”,江瀚對中國新聞周刊表示,不僅是剛需的釋放,樓市正在悄悄發生著一些變化。這突出體現在,經過這次疫情,房地產的需求層面也在發生改變。以往很多人的需求是有房可住,但現在很多人更加意識到房子的重要性,需要更大的房子,許多改善型需求也將逐步釋放。

  “我家中上有老,下有小,疫情期間蝸居在60平的兩居室內,顯得熱鬧又擁擠,又趕上家中小孩要上幼兒園,同時,也得為將來上小學提前做好準備”, 浩哥說,于是決定疫情過后換房。

  與此同時,連日來看房,浩哥還發現,在新冠肺炎疫情過后,樓市的供應端也出現了變化。浩哥說,“工作調動的、出國留學的,去其他城市發展的人,似乎一下子多了起來;在這樣的背景下,以往一房難求的學區房、一樓帶花園樓層,也陸陸續續有人轉手。”

  “房子流動的背后隱藏著人口的流動”,嚴躍進對此表示,中國的經濟發展格局正在重塑,城市群和都市圈的發展勢頭較好,對人口的聚焦效應較強,隨著戶籍制度改革等逐步推進,人口的流動必然會逐步改變中國房地產市場的格局,這其實改善型需求的異地釋放,這是當前樓市的強烈脈動。

  近期,為應對疫情對實體經濟的沖擊,中央出臺了一系列的經濟刺激政策,尤其是在貨幣端,隨著降息、降準等陸續推出,整體貨幣環境明顯寬松,這對經濟和樓市又有何影響?

  央行日前公布的數據顯示,一季度人民幣貸款增加7.1萬億元,同比多增1.29萬億元。分部門看,住戶部門貸款增加1.21萬億元,其中,短期貸款減少509億元,中長期貸款增加1.26萬億元;企(事)業單位貸款增加6.04萬億元。3月當月人民幣貸款增加2.85萬億元,同比多增1.16萬億元。

  對此,央行調查統計司司長兼新聞發言人阮健弘公開表示,從貸款結構看,一季度貸款投放,主要投放在支持實體經濟的抗疫和復產復工上。從住戶貸款看,一季度住戶貸款新增1.21萬億,比去年同期少增了6022億,這主要是受疫情影響,居民的消費和購房大幅度減少所致。但是3月份的情況發生了變化,3月份當月住戶的貸款明顯好轉,當月住戶的新增貸款是9865億,同比多增了961億,比2月份多增1.4萬億。

  對此,有市場分析人士指出,在這樣的信貸環境下,上海、深圳等地豪宅遭遇搶房,其異動值得警惕。

  江瀚表示,從宏觀的角度來看,經濟增速的確出現了一定程度的下降,但也取得了積極的效果。整體看,在政策刺激和企業自救等綜合作用下,當前的宏觀經濟發展還是處于穩健狀態,并且是有向好的趨勢,中國經濟的復蘇只是時間問題。

  何時會迎來中國經濟的拐點呢?第二季度會不會迎來復蘇的拐點?對此,4月17日,國家統計局新聞發言人毛勝勇表示,從目前經濟運行情況來看,3月份比1-2月份明顯改善, 3月份這種改善的勢頭應該是能夠延續下去,特別是隨著復工復產加快統籌推進,更大力度的政策相機出臺,二季度表現會更好,所以二季度會明顯好于一季度。如果全球疫情控制比較好,下半年應該會比上半年更好。

  “在經濟社會秩序恢復后,房價也很難出現大幅反彈”,江瀚表示,隨著疫情的控制,樓市的需求會逐步釋放,成交量會有所活躍,但保持房價的穩定,是未來房地產市場的主基調和主趨勢。"

標簽:房價漲幅
責任編輯:夏煜煊夏煜煊
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